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欧阳捷:降维?房地产的黑森林很深邃!

楼主:欧阳先声 时间:2019-01-17 06:21:56


文|欧阳捷 


最近,地产圈又爆了人事震荡大新闻,TOP10的董事局主席离职,看看地产圈过去那些声名显赫、意气风发的大佬们现在要么自身不保,要么万马齐喑,算算看,这才几年的功夫,随着黄金时代的逝去,房地产圈已经是星移斗转、物是人非了。


根据每日经济新闻的统计,近三年,地产圈前30强房企高管(董事长、总裁、副总裁、董秘、财务总监)离职人数已经超过60位,按照上市房企平均10位高管(不算下属事业部级别高管),变动率已经高达20%,远高于房企平均15%的离职率,更不用说那些转让的、倒闭的、半死不活、苟延残喘的中小房企,其高管更是前途未卜、一片渺茫。


一位朋友离职后跳到了另一家房企,去了之后才发现,与他原先想象的大相径庭,这家企业虽然也已经是30强房企了,但其战略、架构、品牌、职能却并不清晰,需要重新梳理,但却无人负责。




其实过去多年,很多房企都随着市场的火爆而野蛮生长,但自己的核心竞争能力并没有随之同步提高,一如中国的生产关系始终落后于生产力的发展。


焦灼什么呢?今年的市场形势特别好,但是,市场越好,房地产人越焦灼。


房企的焦灼是市场天花板越来越近,哪些城市还有增长机会?排行榜不进则退,何时可以稳坐钓鱼台?房企人的焦灼是两极分化之后的职业生涯之路越来越窄,哪里还有生存机会?职场路径升难降易,如何从容进、转、退?


我们总想着在经济发展了之后再来解决问题,或者边发展边解决,但是,我们却发现很多问题并不是通过发展就能解决的,比如民族凝聚力、道德价值观、文化传承,还有两极分化、庞氏骗局、野蛮人敲门等等。再比如焦灼焦虑,我们不仅没有因为中国的钱多的可以买下世界上很多资产、也实现了经济战争能力和科学技术进步的大跃进而轻松自信,反而随着经济体量和发展规模越来越大、计划生育恶果已然显现、老龄化时代越来越近更焦灼了。


正如我们在2013年就说过的“城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化”四大分化,现在已经愈演愈烈。




越是大的城市,吸引人口的黑洞效应越强大,而资本则是随着人口的流动而同步流向大城市,今年一二线城市的销售面积仅仅占到32%,而销售额却达到52%,房企在一二线购置土地面积也仅占33%,所花的费用却高达74%。如果房企不在一二线城市占据有利的市场地位,未来将退无可退,毕竟三四线城市很难再有更多的发展机会和更大的市场空间了。


城市分化体现的是城市之间的竞争格局,也体现了未来城市发展的“升维”与“降维”。其背后是规模与档次的分化,是格局与视野的分化,是人脉与资源的分化,一线城市中的京沪深已经超然升维成“超一线”,而苏杭宁今年更是领跑二线,升格为1.5线城市,今年的18个热点调控城市显示了卓尔不群的特大城市气质,吸引的人口和资本都是未来城市核心竞争力的核心资源。一些城市的升维就必然对应着另一些城市的降维,落入降维城市的房企,日子将越来越不好过。


不仅是城市分化,在城市中的不同板块也体现了这样的分化差异,一些上海的大金主争先恐后地升维到浦东陆家嘴,其实是从一个圈子升维到高一层的圈子,不仅仅是实力,更是物以类聚、人以群分的格局与资源掌控力。而另一些机构正在从陆家嘴迁往大虹桥、人民广场,只是因为陆家嘴已经太贵了,但是,离开了陆家嘴,是不是也意味着另一种的“降维”?




房企也深陷升维与降维的纠结和焦灼之中。谋求“升维”的房企络绎不绝地放下老根据地转投超大特大城市怀抱。


目前,总部在一线城市的房企,20强中已经有18家,30强中也有25家,总部在二线城市的基本上就是二线房企,总部在三四线城市的绝大多数就是三四线房企,而三四线房企也已经基本不可能在一二线城市落脚了,过去落下脚的,要么成为了一二线房企,包括扎堆进入上海的闽系房企,要么只好再退回原地甚至退出地产江湖,现在总部还在一线城市的但已退出百强房企的已经不在少数了。虽然风闻华为也要迁出深圳,但迁出的绝不会是总部,因为离开了深圳,就意味着“降维”!


房企的钓鱼台坐得也甚是不稳当,今年,20强房企销售排名的最低门槛差不多要上650亿元,去年的门槛还只是320亿元,大家都在拼着一口气争取排名,整体而言,平均销售额增速超过63%,遥遥领先于全国41.2%的增速。今年50强房企的门槛将接近300亿元,百强房企的门槛也将从去年的80亿元提升到今年的150亿元。明年,百强房企的市场份额将超过50%,20强房企的市场份额也将达到30%以上、未来五年很可能增至50%以上,当市场集中度越来越高、寡头越来越大的时候,绝大多数中小房企已经被高维的百强房企打得没有还手之力、不断降维甚至被直接淘汰出局,房企数量越来越少,未来剩下的不会超过8000家,甚至会更少。




未来,

占房地产市场90%以上份额的住宅地产遭遇天花板之后,房企应该怎么办?

很多房企恐怕还没有想清楚,住宅地产还有多大规模?

新的市场空间又在哪里?

商业地产还有多少机会?

线上线下目前已经接近达成一个静态平衡,但商业地产的市场容量还够不够百强房企的胃口?

养老地产会不会成为下一个“住宅地产”?

会不会很快找到新的赢利模式?

特色小镇是不是房地产的新蛋糕?

旅游地产会不会异军突起?


在这么大体量、快速度的市场场景变换下,海外发达国家房地产能够给予我们的方向和经验都已经不够,房企人将面临越来越多的“无路可走”,中国房地产就如同一个巨大的黑森林,敢于并且能够继续行走的人将越来越少,职业经理人们在黑森林中摸索着前进、开辟一条条前人没有走过的“路”。


房企两极分化,首当其冲的是中小房企中高管们,“皮之不存、毛将焉附”?他们中的绝大多数人将不会再有机会,从大房企降维到中小房企的中高管们不仅将他们“降维”,甚至也剥夺了他们的未来。


当然,那些降维的大房企中高管们的日子也不好过,他们承受的是把一个个意识不清、流程不明、队伍不强、业绩低下的房企带上规范化、高增长的轨道的重压,如果不能成功改造并伴随着那些被改造房企而成长,他们自己也将在稍长的时间段里逐渐失去曾经拥有的市场地位、专业价值和社会影响力。

 

朋友放弃了原有的熟悉的领域、熟悉的思路、熟悉的人脉、熟悉的资源,陷入一种真空中的新焦虑。




人,其实也是一样,要么降维,要么升维。


正如在黑森林中围猎,大家追逐着猎物都在向前跑,猎物只会留给跑的最快、枪法最好的人,多数人的追逐只是在陪跑。跑着跑着,不断有一批又一批人掉队了,再也看不见了,那些掉队的就从猎手的队伍中淘汰出局了,而且再也不可能归队了。


多少困惑、多少焦灼,房企和房企人的未来究竟在何处?如果想要“升维”,又该当如何呢?




未来,房地产市场还会有近10年的白银时代,销售总额会保持在10-12万亿元的高位区间,但机会只是留给大房企的。有志于继续留在地产江湖参与竞争的房企,首先要把总部迁入高阶城市,吸引更多高阶人才,混入高阶圈子,获取高阶资源。虽然一线城市已经面临无房可售的局面,而且这种局面还在继续加剧,但超大城市的视野、圈层、人脉、资源都是其它城市无可比拟的。再不济,也要把总部迁往省会城市,成为二线房企,才有可能在跑赢大市中争取获得升维的机会。

 

其次,拓展疆域一定要局限在省会一级的二线城市以及超大特大城市周边的中小城镇,未来只有这些城市和城镇才会有发展空间,虽然有些三四线城市现在还有一些小鸡啄米的机会,但留恋不舍,只会捡了芝麻丢了西瓜。


对于还想留在房地产圈子的职业经理人来说,活着就是价值!稳定压倒一切!格局视野、人脉资源、信息优势已成为职业经理人最重要的核心竞争力,加入总部在一二线省会以上城市的房企、留在高阶的房企、或者升维到高阶房企哪怕只是做“小”,依然还有生存和成长的空间,也会有高阶人脉、高阶金融资源、人所未知的高阶信息的邂逅,至少也保留了未来“可转债股权”的机会吧。


欧阳先声独家号外:



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