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专访中原地产陆成 租赁市场蛋糕大谨慎投资

楼主:资本一线 时间:2020-02-13 16:59:18



摘要:年后市场明显回暖,2018年中原地产的目标是120亿。二手房市场出现“倒挂”现象,交易价有下跌的趋势。而对于行业内普遍看好的一线城市租赁市场,它可能有上千亿的收益,但前期投入多,回收周期长,中原只有看准市场后才会出手。




陆成

 中原地产华东区总裁 

上海中原地产总经理


2018年中原的目标是120亿


刘超凤:请您介绍下2017年中原地产的销售业绩情况,以及2018年的销售目标?


陆成:由于受到宏观调控的影响,2017年全国佣金收入比2016年有所下降。盈利方面也是如此,但总体能做到保本盈利


我们在全国三十多个城市有独立的分公司,各地调控力度不同,整体表现上会略有差异。比方说西南地区的重庆、成都,在很长的时间里,由于政策支持力度不大,当地的情况也是不温不火,但是跟调控力度加大的一线城市比,反而成交情况还是挺好的。

但是去年一线城市就是重灾区。以上海为例,去年的业绩有明显的回落,特别是在二手市场,整体交易量减少了将近60%。

因此,我们去年的工作重心有所调整,没有像以往那样全部扑在本地二手市场。环沪地区有一定的市场容量,所以去年在环沪地区的一手房代理稍微能弥补这块收入的缺口。

其他方面,工商户相对比较稳定。全国来看南方城市的市场基础比较好,交易量保持平稳,市场没有太大的波动比如说广州,市场的波动性就不是很大。真正受冲击比较大的是个别一线城市,特别是北京、天津、上海。

2018年的政策大环境比较稳定,也没有放松调控。有些开发商原来不积极拿预售证,今年开始比较积极了。只要有货量,我觉得市场就会盘活。上海的拿预售证的项目多了,也会带动一波一手客户和二手客户。

从今年3月份以来,市场成交量有明显的回暖,预计2018年的佣金收入会有所增加。2017年中原地产的佣金收入达到一百零几个亿2018年我们的目标大概120亿


 未来二手房交易价会持续下跌



刘超凤:从4月份二手房交易情况看,北京、上海等八个城市的交易价格跌回了一年前水平。您怎么看的?

陆成:价格跌回一年前其实还不错,因为一年前的价格不低,其实也等于怎么跌

但是客观来讲,开发商拿到预售证的前提是它预期的价格会比较低,甚至比周边的二手房还要低,就出现倒挂现象我们站在二手房业主的角度看,如果他想用老房子换新房,而一手房价格便宜,他就会有动力降价卖房。因此,一线城市二手房的价格会受到一手房市场价的影响。

但是,一线城市的外围一手房价格可能跟周边的二手房差不多。所以周边的二手房价格会比较平稳。交易量也会有所减少。如果市场要盘活的话,无论开发商还是小业主,我觉得都要接受价格有必要再往下调的现实,否则的话大家都只能观望。

如果未来政策环境不放松,政府对于新批的一手房预售价继续严管控的话,那么二手房价格只能继续往下调。但是下跌的速度不会太快。




一线租赁市场达上千亿,中原谨慎投资做好本业



刘超凤:行业内普遍看好一线城市的租赁市场,中原地产在这个领域是如何布局的?


陆成:相对于其他开发商和同行,中原对于租赁市场或者长租公寓这一块,是最没有长远战略的。


过去一段时间我们研究过这个市场。不可否认,租赁市场未来的发展空间很大,每年收益可能达到上千亿。但是要拿下这块蛋糕,前期的资本投入一点都不少。

现在,无论是大的品牌开发商,还是有资本推动的同行,他们可能愿意在前期进行投入。于是大家一窝蜂地抢着进入这个市场,前期投入很大,但是后续的回收周期以及盈利模式可能不像大家想的那么简单所以,我觉得现在进入这个市场可能还太早了。

举个例子,共享单车刚出来时,大家觉得这个概念很好,于是投入了非常多的资金。后来满大街都是共享单车,收费也越来越便宜。但是后期维护成本和运营成本越来越高,这盘生意不是想象中那么简单。

我们中原的本业还是以房产交易为主,特别是二手房买卖、新房代理,甚至包括工商类交易,这几块算是我们的老本行,也是我们比较了解、比较擅长。我们先把我们擅长的事情做好。

如果未来我们看清楚了,这个生意非常值得做,可能我们晚进入市场,不一定会有优势,也不等于不可以有一些错位的经营策略。所以目前来说,我们在租赁领域还没有战略方面的考虑。




文  by  刘超凤 文哲

编辑  by  何璐





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